Determinacija stope kapitalizacije za benzinske pumpe u Kantonu Sarajevo za period od 2018. do 2023. godine

Abstract

Ovaj rad se bavi procjenom stope kapitalizacije benzinskih pumpi u Kantonu Sarajevo, s ciljem da doprinese nedovoljno istraženom tržištu komercijalnih nekretnina u Bosni i Hercegovini. Glavni fokus istraživanja je na određivanju tržišnih stopa kapitalizacije benzinskih pumpi kroz upotrebu metode kapitalizacije prihoda kombinovanu sa metodom uporedivih prodaja. Autor identificira izazove u vezi s evaluacijom benzinskih pumpi u Bosni i Hercegovini, naročito zbog nedostatka dostupnih podataka o prometu nekretnina i nedovoljno razvijenih javno dostupnih baza podataka o transakcijama. Da bi prevazišao te izazove, autor koristi metode koje se primjenjuju u međunarodnim okvirima, prilagođene lokalnim uvjetima tržišta benzinskih pumpi. Rad ukazuje na specifičnosti poslovanja benzinskih pumpi kao komercijalnih nekretnina koje generišu prihod, te na ključne faktore koji utječu na njihove stope kapitalizacije, uključujući lokaciju, veličinu, pristup i prateće sadržaje. Kroz analizu tržišta i kombinovanu primjenu metoda direktne kapitalizacije i metode uporedivih prodaja, autor determinira tržišne stope kapitalizacije koje mogu poslužiti kao referenca za buduće evaluacije vrijednosti ove vrste nekretnina. Hipoteza postavljena u radu je da su tržišne stope kapitalizacije benzinskih pumpi u Kantonu Sarajevo niže od onih koje koriste banke u Bosni i Hercegovini. Empirijski nalazi donekle potvrđuju ovu hipotezu, ukazujući na to da banke primjenjuju konzervativniji pristup u evaluaciji nekretnina, koristeći više stope kapitalizacije kako bi se zaštitile od rizika. Rezultati pokazuju da se stope kapitalizacije različite za sve tri kategorije benzinskih pumpi, dok banke koriste stope kapitalizacije koje su uvjetovane lokacijom ne uzimajući u obzir kategoriju benzinskih pumpi. To dokazuje da konzervativan pristup lokalnih banaka u određivanju jedinstvene stope ili raspona stopa kapitalizacije za sve benzinske pumpe u suštini dovodi do određivanja stopa kapitalizacije koje nisu na optimalnom nivou. Ovaj rad ima praktične implikacije za investitore, evaluatore nekretnina, banke i regulatore, te doprinosi razvoju metodologije za evaluaciju komercijalnih nekretnina u Bosni i Hercegovini. Rezultati istraživanja mogu se koristiti za optimizaciju evaluacija, donošenje investicijskih odluka i unaprjeđenje transparentnosti tržišta nekretnina.