Procjena vrijednosti kolaterala kao faktor rizika poslovanja banaka u Bosni i Hercegovini

Abstract

Vrednovanjem nekretnina na strukturiran način i u skladu sa relevantnim međunarodnim standardima vrednovanja, u Bosni i Hercegovini počelo se baviti početkom 21. vijeka, dok je prva regulativa ustanovljena od neke državne institucije stupila na snagu 2020. godine. Vrednovanje nekretnina kao profesija u Bosni i Hercegovini ni danas nije u potpunosti i adekvatno implementirana u okviru djelovanja svih relevantnih faktora za tržište, što utiče na povećanje rizika koji mogu proizaći iz neadekvatnog vrednovanja i primjene informacija proizašlih iz takvog vrednovanja. Za razliku od razvijenih zemalja gdje su se strukturirane regulative i standardi počeli uspostavljati prije više od dva vijeka, u Bosni i Hercegovini se i danas osjete posljedice nedostatka pomenutih regulativa u prethodnom periodu. Ove posljedice se ogledaju prvenstveno kroz efektuiranje problema uzrokovanih nekvalitetnim vrednovanjem nekretnina kao kolaterala. Iako je u ovom stoljeću u Bosni i Hercegovini evidentan napredak u kvaliteti procjena i profesiji vrednovanja uopšte, stanje i dalje nije na zadovoljavajućem nivou, prvenstveno zbog nekonzistentnosti primjene standarda u praksi, nepostojanja sveobuhvatne regulative i drugih faktora kojima se bavimo u ovom radu. U skladu sa gore navedenim, kao aktuelna i strateški važna tema identifikovana je kvaliteta vrednovanja nekretnina. Stoga, cilj ovog istraživačkog rada je istražiti uticaj kvaliteta vrednovanja kolaterala na poslovanje banaka u Bosni i Hercegovini, kao i istražiti ključna polja povezana sa ovim ciljem, identifikovati ključne probleme i rizike, te u konačnici odrediti ključne pravce djelovanja potrebne za dalje unaprjeđenje profesije i buduća istraživanja. U okviru istraživanja analizirani su podaci o realizovanim naplatama nekvalitetnih izloženosti iz prodaje nekretnina koje su predstavljale kolateral za te izloženosti, prikupljenih od banaka iz Bosne i Hercegovine. Analiza je struktuirana na način da se ustanovi da li (i ako da, u kojoj mjeri) postoje slučajevi gdje je realizovana vrijednost materijalno značajno manja od determinirane tržišne vrijednosti kolaterala, a kod kojih nije identifikovana promjena faktora determinacije tržišne vrijednosti koja bi to opravdala. Provedeno istraživanje je pokazalo nepouzdanost vrednovanja i nedvosmisleno ukazalo na potrebu unaprjeđenja kvalitete vrednovanja, a posljedično i cijele profesije vrednovanja na tržištu Bosne i Hercegovine. Konkretno, određene su ključne tačke u procesu upravljanja kolateralima i kreditnom procesu uopšte, te izvršeno poređenje vrijednosti koje su ustanovljene, odnosne cijene koja je realizovana u svakoj od posmatranih tačaka. Rezultati navedene analize nedvosmisleno ukazuju da u većini slučajeva inicijalno vrednovanje nije kvalitetno izvršeno, tj. da je realizovana cijena nekretnina u okviru procesa naplate iz kolaterala u većini slučajeva znatno niža od inicijalno procijenjene vrijednosti (kao i od reprocjene, ali sa nešto manjim razlikama). Kroz prezentiran teorijski okvir, uključujući historijski razvoj profesije vrednovanja u Svijetu, kao i aktuelna rješenja i probleme iz prakse, pružen je jasan osnov koji može poslužiti kao polazna tačka, kako za dalja istraživanja, tako i za akcije u cilju unaprjeđenja profesije i stanja na tržištu Bosne i Hercegovine uopšte, uključujući i zakonsku regulativu.